政策發(fā)布：從中央到地方，利好頻出，對改善房企資金面、提振市場信心、促進市場修復具備積極意義；

土地供求：供求均縮量，不同城市分化嚴重，拿地企業(yè)以國企兜底為主，拿地態(tài)度整體偏謹慎，未來房企排布格局將發(fā)生重大改變；

市場表現(xiàn)：新房市場受疫情拖累，整體修復進程受阻，供應端及需求端多重因素影響下市場依然低迷；二手房市場絕大多數(shù)城市仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍處于持續(xù)下行中。

預計二季度穩(wěn)定房地產市場的政策將持續(xù)出臺，促進銷售回暖，打破地產僵局，從重點城市開始逐步企穩(wěn)。

2022年以來，中央及各部委持續(xù)釋放積極維穩(wěn)信號，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調整力度均有所加大，今年一季度各地已發(fā)布房地產年相關政策累計超百次。

1月17日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于做好近期促進消費工作的通知》，提出促進住房消費健康發(fā)展，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

1月19日，央行副行長劉國強表示，當前重點的目標是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力，要充足發(fā)力、精準發(fā)力、靠前發(fā)力。

2月8日，央行聯(lián)合銀保險監(jiān)督管理委員會共同發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，通知明確提到，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

3月4日，銀保監(jiān)會發(fā)文，提出要滿足新市民合理購房信貸需求，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

3月5日，兩會政府工作報告定調：繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3月16日，國務院金融委召開專題會議，強調要切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效地防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

隨即，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈“穩(wěn)地產”信號，并表明綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面，整體政策放松力度加大、速度加快。

下調首付比例：重慶、贛州、菏澤、北海、防城港重啟首套房兩成首付，佛山、南通、蚌埠部分區(qū)域樓盤首套房首付比例按20%執(zhí)行，南寧二套房首付比例由40%降為30%。

放寬公積金貸款：馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴陽、達州等城市調升公積金貸款額度。北海、南寧、晉中、福州下調公積金貸款首付比例。濟南、青島、福州放寬公積金異地貸款政策。

放松限貸：以鄭州為代表，局部放松限貸，實行認房不認貸。鄭州對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行金融機構執(zhí)行首套貸款政策。

下調房貸利率：廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低；武漢首套房貸利率降至5.2%。

                                           美居易不完全整理統(tǒng)計

截至目前，初步統(tǒng)計，16個城市下調住房貸款利率，19個城市提高了公積金貸款限額，10個城市放松了公積金貸款條件，16個城市降低了首付比例，20個城市降低契稅、對新市民等發(fā)放購房補貼，5個城市松綁了限售、限購政策。

房地產或將進入到一個臨界點，困境反轉黎明或已不遠，不排除后面有更有力的措施出臺，改善銷量，改善民生，提振市場信心，助力實現(xiàn)今年穩(wěn)增長目標。

全國300城住宅用地供求規(guī)模同比明顯縮量，成交樓面價為2019年以來首次季度同比下滑。根據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規(guī)模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交樓面均價為4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢價率僅為4.4%。

2022年一季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化（推出面積按公告時間統(tǒng)計，為規(guī)劃建筑面積。一線城市成交樓面價同比數(shù)據(jù)剔除了上海動遷安置房、租賃住房用地數(shù)據(jù)）。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

各線城市住宅用地供求縮量，一線和二線城市樓面價結構性上漲。據(jù)統(tǒng)計，2022年一季度，一線城市中廣州未推地，住宅用地整體供應縮量，推出面積999萬平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交規(guī)模大影響，一線城市成交規(guī)模同比下降76.5%；二線城市及三四線城市住宅用地供求同比繼續(xù)縮量，其中二線城市成交規(guī)模同比下降65.0%，三四線城市成交規(guī)模同比下降54.9%。價格方面，優(yōu)質地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結構性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。

土地供應：2022年已發(fā)布首次供地的18城中，合計供地面積較去年首批次下降53%，其中，除合肥、廈門和深圳外，其余15個城市推出面積均有不同程度下降。一方面是由于受市場下行及房企資金壓力影響，房企拿地熱情不高，政府在推地規(guī)模上保持謹慎態(tài)度，推地力度明顯放緩；另一方面，從“兩集中”政策來看，部分城市調整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面積。

表：重點城市2021-2022年各批次供地住宅用地供應及成交情況（市本級，2022年首批次流拍撤牌率未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊），數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

土地成交：北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量縮價漲。受供地縮量影響，9個城市成交面積較2021年首批次均出現(xiàn)大幅下滑，整體下降75%；部分城市加大優(yōu)質地塊供應力度，帶動成交樓面價上行，9城平均成交樓面價較2021年三批次提升40%，較去年首批次上漲21%。

城市表現(xiàn)：各城市分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥、廈門等城市市場表現(xiàn)相對較好，競價達上限地塊占比小幅提升，底價成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降；福州市場熱度不及預期，青島市場延續(xù)低溫態(tài)勢；武漢底價成交地塊占比有所下滑。各城市拿地企業(yè)主力依舊為國央企及小部分資金流動性較好的頭部民企，拿地態(tài)度整體偏謹慎。

整體來看，2022年一季度，受部分傳統(tǒng)頭部房企資金壓力較大影響，地方政府推地節(jié)奏隨之放緩，多重因素下住宅用地供求規(guī)模明顯縮量，土地市場維持低溫態(tài)勢。“兩集中”土拍規(guī)則優(yōu)化下，各城市土拍表現(xiàn)分化，一線和二線城市加大優(yōu)質地塊供應力度，成交樓面價結構性上漲，三四線城市成交樓面價下滑。

一季度房地產市場整體依舊低迷，全國商品住宅成交規(guī)模為近年來低點， 30個重點城市成交面積一季度累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3個百分點。

表：2021年3月及一季度30個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬㎡）。數(shù)據(jù)來源：CRIC

其中，一線城市市場成交在3月環(huán)比增長7%，同比跌幅擴至49%，一季度累計跌幅37%。各城市成交持續(xù)低位運行，同比跌幅都在50%附近。北京、廣州成交不及預期，受制于疫情防控出現(xiàn)反復，上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴大。

26個二、三線城市房地產市場一季度盡顯疲態(tài)，成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2個百分點。受限于去年同期基數(shù)較高，疊加國內疫情出現(xiàn)反彈，城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%以下，而武漢、廈門、南寧、徐州等一季度累計同比下降超50%，寧波、長春、常州、東莞、杭州等累計同比跌幅超60%。

從二手房市場來看，一季度末二手房市場并未有好轉跡象，3月9個重點城市預計成交291萬平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。

表：2022年3月全國9個重點城市二手房成交量（單位：萬㎡），上表中城市成交量根據(jù)3月24日左右數(shù)據(jù)預估得到，數(shù)據(jù)來源：CRIC

從日成交數(shù)據(jù)來看，北京、杭州、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升，其中杭州環(huán)比上漲89%，上述4城市場有略微回暖現(xiàn)象。但絕大多數(shù)城市當前二手房市場仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍處于持續(xù)下行中。

在部分地區(qū)疫情反復等因素影響下，整體修復進程受阻，市場活躍度恢復不及預期，樓市“小陽春”未現(xiàn)，重點城市一季度新房成交面積同比降幅超四成，二手房成交同比降幅超五成，市場依然低迷。

2022年一季度，房地產行業(yè)仍處在深度調整期，樓市持續(xù)低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩(wěn)信號。延續(xù)一季度政策“暖風”，4月，衢州、秦皇島、蘇州等城市迎來“松綁”，具有很強的信號意義，為二季度市場行情回暖再奠政策走向基礎，預計后續(xù)將進一步迎來各地放松調控穩(wěn)樓市的窗口期。

政策寬松之下，房企合理融資需求得到改善，由于政策回暖傳導落地是一個緩慢的過程，因此，房企融資規(guī)模將慢慢得以恢復。隨著二季度重點城市集中供地，成交規(guī)模也將迎來周期性回升，房企將迎來一波拿地機會，房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質性緩解，信心提振下，地市熱度有望開始觸底回升。

短期來看，購房需求并未消失，信貸環(huán)境和調控政策持續(xù)改善下，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，預計二季度商品房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考量到去年高基數(shù)原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。但市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。樂觀情形下，二季度一線和強二線城市先回暖，帶動重點區(qū)域三四線完成筑底，年中實現(xiàn)市場全面企穩(wěn)；悲觀情形下，二季度需求持續(xù)低迷，年中市場才完成筑底，下半年緩慢恢復。